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不動産を売りたい方へ不動産を売却したい方へ 物件の調査～掲載～売却までの手順をご紹介します。
不動産を売却するには◇弊社物件紹介サイト◇
1. 自社ホームページ https://www.lifestage-nagano.com
2. at homeサイト http://www.athome.co.jp/
4. HOME’Sサイト http://www.homes.co.jp/
5. O-uccinoサイト http://www.o-uccino.jp/
6. ハトマークサイト https://www.hatomarksite.com/
7. レインズ（全国の業者間で情報を共有する為のサイトです）
※田舎物件は1,5,6,7で情報提供を頑張っております！
⌂⌂⌂売却の為の手順⌂⌂⌂
①物件資料を提供いただきます
地図・公図・謄本・測量図、（なければ弊社で手配します※実費）
建物においては、設計資料・確認申請資料・間取り図
固定資産税等の税金のわかるもの
別荘地などは管理費、組合費、共益費、ゴミ処理費など
※お住まいが遠い場合
②現地を確認します。
立ち会っていただければ幸いですが、資料があればこちらで確認させて頂きます。
③価格を査定します。
④媒介契約書の取り交わしをします。
オーナー様と打ち合わせをし価格が決まったところで、媒介契約書を交わします。
主に「専任媒介契約書」か「一般媒介契約書」を使用します。
※専任媒介契約書：ほかの不動産会社へ重ねての仲介依頼はできません。
※一般媒介契約書：ほかの不動産会社へ重ねての仲介依頼ができます。
⑤掲載スタート
⑥報告
2週間に1度報告をするように心がけておりますが、お問い合わせなど進展がございましたら、都度報告をさせて頂きます。※メールアドレスを登録させて頂けたらスムーズです。
⑦契約
購入者が決定すれば、契約、決済に向けてご案内をさせて頂きます。権利証（登記識別情報）、印鑑証明書、実印、本人確認、（相続、住所変更が必要であれば確認を）
◇仲介手数料について◇
売買価格200万円まで 18万円
売買価格200万円超から400万円まで 売買価格(税抜)×4％+2万円
※売主様の仲介手数料は400万円までの物件は一律18万円(税抜)となります。
売買価格400万円超 売買価格(税抜)×3％+6万円
上記の額に消費税を上乗せした金額が仲介手数料になります。
決済時にお支払いいただきます。
◇その他費用について◇
公図・測量図 1通 450円
謄本 1通 600円
まとめてみました！！！！！
| ご売却の手引き | |||
| ①売却のご相談 | |||
| ① | 売却の条件 | ||
| お住まいを売却する場合、「なぜ売却を決めたのか？」等の売却する動機や売却の希望条件、売却希望時期を事前検討してみることが必要です。また、買換えを考える場合は、購入時期等も併せて検討し、事前に売却が決定した場合の引越しや、住居についても考慮して、営業担当と相談の上、スケジュールを立てておくのが良いでしょう。 | |||
| 売却する動機 | |||
| ・もっと広い住まいに買換えたい（具体的な広さ、間取り等） ・転勤 ・資金づくりのため ・相続のため ・その他 |
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| 売却希望条件 | |||
| ・引渡し希望時期（引越し予定等の時期を考慮） ・売却希望価格（当社査定価格、売却資金の運用等を考慮） ・その他 |
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| ② | 売却時の諸経費 | ||
| お住まいを売却する際、値上がり益が出た場合、その譲渡益※に対してかかる所得税・住民税など、様々な諸経費がかかります。
※譲渡益（譲渡所得）＝譲渡収入（売却代金）−（取得費＋譲渡費用） |
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| 経費 | ・仲介手数料 … 物件価格の3.24％＋64,800円（物件価格400万円超の場合） ・司法書士への抵当権等の抹消費用 … 登記手続きの際の司法書士への報酬 |
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| 税金 | ・不動産売買契約書の印紙代 … 不動産売買契約書に貼る印紙 ＜契約書の記載金額＞ 1,000万円超～5,000万円以下 … 1万円(※) 5,000万円超～1億円以下 … 3万円(※) 1億円超～5億円以下 … 6万円(※) ※平成30年3月31日までに作成されたものに適用されます。 |
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| その他 | ・譲渡所得にかかる所得税・住民税 … 売却によって発生する譲渡益に対して所得税と住民税がかかります。 ※譲渡益に対して特別控除が認められる場合があります。 ・引越し費用 ・ハウスクリーニング費用 等 |
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| ②ご売却物件の調査・査定 | |||
| ① | ご売却物件の調査 | ||
| 査定の前に、ご売却物件をあらゆる面から調査いたします。 売却価格は、下記の項目をチェックし検討の上、決定します。 |
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| 1 | 権利場や法令上、問題はないか法務局や役所などで調べます | ||
| ・所有権・地上権・賃借権・使用権・建ぺい率・容積率・地目・.土地区画整理区域・日影規制 ・前面道路の種類と幅員・建物の高さ制限 等 |
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| 2 | 建物を調べます | ||
| ・構造・部屋数、間取り・建築経過年数・住宅の向き 等 | |||
| 3 | 近隣の売却物件の売り出し価格と取引価格を調査します | ||
| 4 | 周辺の咸鏡や施設を調べます | ||
| ・地域・沿線・・最寄り駅からの所要時間・公共施設・文化施設・生活施設 等 | |||
| 5 | マンションの場合、管理状況も等も調査します | ||
| ・管理形態（管理委託先）・修繕積立金、管理費・建物の維持修繕の実施状況 等 | |||
| ② | ご売却物件の査定 | ||
| ライフステージでは、経験豊かな営業担当が無料で査定をいたします。調査の結果をふまえて、市場動向や周辺の取引事例を考慮し、売り出し価格の具体的なアドバイスをいたします。とりあえず、参考程度に「今売るといくら位で売れるの？」という方も、お気軽にご相談ください。 | |||
| ※無料査定、売却のご依頼は地域、物件によりお取り扱いできない場合がございます。あらかじめご了承ください。 | |||
| ③媒介契約の締結 | ・正式にご所有不動産の売却を決断されましたら、不動産の売却活動をご依頼いただくために、媒介契約をご締結いただきます。 媒介契約には、宅地建物取引業法第34条の2に定められている通り、次の3種類があります。なお、一般媒介契約以外は契約の期間は3ヶ月以内であり、お客さまからの申し出により更新することができ、一般は自動更新させて頂いております。 | ||
| ① | 媒介契約の種類 | ||
| 不動産の売却を正式にご依頼いただく場合、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく媒介契約を、お客様と弊社との間で締結していただきます。 なお、お客様には、媒介契約をご締結いただくに先立って、媒介契約の種類、不動産売却の流れ等を書面によってご説明いたします。 |
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| 媒介契約の種類ですが、媒介契約には、契約内容が異なる次の3種類があります。 | |||
| 専属専任媒介契約 | |||
| ・依頼者は、依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて売買または交換の媒介または代理を依頼することができません。また、依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者（自ら発見した相手方も含む）と売買または交換の契約を締結することができません。 ・依頼を受けた宅建業者は、売物件情報を指定流通機構（レインズ）に5営業日以内に登録し、1週間に一度以上文書等で販売状況を報告します。 |
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| 専任媒介契約 | |||
| ・依頼者は、依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて売買または交換の媒介または代理を依頼することができません。 ・依頼を受けた宅建業者は、売物件情報を指定流通機構（レインズ）に7営業日以内に登録し、2週間に一度以上文書等で販売状況を報告します。 ・売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。 |
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| 一般媒介契約 | |||
| ・依頼者は、複数の宅建業者に重ねて依頼することができ、他の宅建業者の名称と 所在地を、依頼した宅建業者に通知する義務がある「明示型」と、通知しなくてよい「非明示型」の2種類があります。 ・依頼を受けた宅建業者には、売物件情報の指定流通機構（レインズ）への登録義務と、依頼者に対する販売状況の報告義務はありません。 ・売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。 |
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| ② | 物件状況等報告書・設備表の記入 | ||
| 「物件状況等報告書」と「設備表」は、売主様が知っている売却不動産の状況や買主様に引渡す設備の状態等について、売主様が記入し、買主様にご説明いただく書類です。 「物件状況等報告書」と「設備表」は、売買契約書上、非常に重要な意味を持っているほか、不動産取引の透明性や取引の安全を高めるため、買主様だけでなく、購入検討のお客様にも参考情報として提供させていただきますので、媒介契約締結後すみやかに、売主様ご自身でご記入いただきます。 |
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| ④ご売却物件の各種販売活動 | |||
| ① | 販売促進活動 | ||
| ライフステージでは、営業所ネットワークを活かして、積極的に販売促進活動を行い、スムーズに売却できるよう努力いたします。 | |||
| ② | 購入希望者のご紹介 | ||
| 各種販売活動により、売主様の不動産にご興味を持たれたお客様を売主様にご紹介いたします。その際、売主様のご都合にあわせて、ご購入希望の方にお住まいを見ていただきますので、御協力をお願いいたします。 | |||
| ③ | 購入希望者との契約条件の調整 | ||
| 購入希望者から正式に購入の意思表示があれば、購入希望者の売買代金の支払い方法、売主様の物件引渡日や付帯設備等の具体的な契約条件の調整をいたします。 | |||
| ⑤不動産売買契約 | |||
| ・購入物件や取引条件等について重要事項の説明をいたします。十分ご理解いただいたうえで、売買契約書の内容の確認、ご署名・ご捺印をしていただき、買主様より手付金を受け取ります。 | |||
| ・買主様・売主様双方の条件がまとまったら、いよいよ契約です。宅地建物取引士が、売買契約の締結にあたり買主様・売主様に物件及び取引条件等について重要事項の説明をいたします。双方が納得した上で、不動産売買契約書にご署名・ご捺印いただき、契約書に基づいて双方の権利や義務を履行することになります。 | |||
| ① | 契約の流れ | ||
| 売主様・買主様共に新しい生活を始めるにあたって、「こんなはずじゃなかった」、「こんなこと知らなかった」などということのないように、取引物件の詳細・取引条件等の重要事項の説明をしっかり受け、十分理解・納得の上、売買契約を結ぶようにしましょう。 | |||
| ② | 重要事項説明 | ||
| 宅地建物取引業法上、不動産業者の宅地建物取引士が、売主様・買主様に対して契約が成立するまでの間に、物件や取引条件に関する一定の重要事項の説明をすることが義務付けられています。ライフステージでは、宅地建物取引士の資格を持った担当が、所定事項が全て記載された「重要事項説明書」をご説明いたします。 | |||
| （登記簿に記載されている権利関係、将来建て替え時の法的制限、売買代金の支払い方法、万一契約が解除になったときの規定などが記載されています。） | |||
| ③ | 売買契約の締結 | ||
| 売買契約が成立すれば、売主様には所有権移転、引渡しなどの義務が発生し、買主様には売買代金の支払い義務が発生します。この義務を怠って契約が解除になると、手付金の放棄や違約金の支払い等が必要になる場合があるので、明確な取り決めを十分納得・理解の上、契約をすることが大切です。 | |||
| ライフステージは宅建協会の常に最新の書式を使いますので、売り主様、買主様双方にとって公平、公正、安心、安全な取引をお約束いたします。 | |||
| ※レインズとは | ・国土交通大臣の指定を受けた全国4個所の不動産流通機構が運営している、不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムです。全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているので、不動産会社各社は全国各地の最新物件情報や取引事例をすばやく検索でき、お客さまに情報を提供できます。 | ||
| 契約時に用意するもの | |||
| 売主様 | ・登記済証または登記識別情報（買主様に提示）・実印・印鑑証明書（3ヶ月以内のもの1通）・管理規約等（マンションのご売却の場合）・建築確認通知書（検査済証）・建築協定書等（協定がある場合）・固定資産税納付書・印紙代（売買代金によって異なります）・仲介手数料の半金・本人確認書類 | ||
| 買主様 | 印鑑（ローン利用の場合は実印）・手付金（現金か小切手）・印紙代（売買代金によって異なります）・仲介手数料の半金・本人確認書類 | ||
| 代理人契約 | 委任状（本人の自署と実印を押印） 本人の印鑑証明書（3カ月以内のものを1通） 代理人の印鑑証明書（3カ月以内のものを1通）と実印 買主様または売主様の本人確認書類※＋代理人の方の本人確認書類 ※本人確認書類とは、写真付きの住所、氏名、生年月日等が記載されている下記書類です。 個人のお客様（運転免許証・旅券・住民基本台帳カード・各種健康保険証 等） 法人のお客様（登記事項証明書・印鑑証明書 等） |
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| ④ | 署名・捺印・手付金授受 | ||
| 売買契約書に買主様・売主様双方がご署名・ご捺印をされると契約が成立します。 手付金はこの時点での受け渡しとなり、金額も売買契約書に明確に記載されます。 手付金について 売買契約締結の際に売買代金とは別に買主様から売主様に交付されるものです。手付金の支払いの有無、金額、交付の目的等は全て売主様と買主様の合意によって決定されます。手付金は、実務上の手間を省くために、売買代金の全額支払い時に売買代金の一部として充当する手続きを取ります。 契約を解除した場合の手付金 万一、やむをえない事情で契約を解除する場合、売買契約書に明記された手付解除の条項により、買主様が申し出た場合は買主様の手付金放棄、売主様が申し出た場合は売主様の手付金倍返しによって成立します。 |
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| ⑥引き渡し前の各準備 | |||
| ・引渡し日までに借入金の返済、抵当権の抹消手続き、各種書類の準備、引渡しなどを行います。 | |||
| ・売買契約を締結した後、引渡し・残代金決済日までに、引越し等の準備が必要です。 その準備を怠ると、契約違反・損害賠償に発展する恐れがあるので、注意が必要です。 |
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| 売主様の準備 | |||
| ・借入金の返済・借入金の返済抵当権の抹消手続き・諸手続きに必要な書類の準備・水道、ガス、電気会社への転居連絡・引渡しの準備 | |||
| ⑦残代金授受・各種申請手続き | |||
| ・残代金を受け取り、登記を申請します。各種関係書類（所有権移転登記に必要な書類）を買主様に引渡し、仲介手数料などの諸費用を支払います。 | |||
| ・いよいよ最後のステップです。融資の実行等により残代金を受取り、物件の引渡しを行います。引渡し当日は担当が立ち会い、最後まで責任をもってお手伝いいたします。 | |||
| 物件の最終確認 | |||
| 売主様・買主様の双方で、物件が引渡しできる状態であるか、最終チェックをしていただきます。万一、契約時と状況が違っていた場合も、この確認をしておけば事前にトラブルを防ぐことができます。 | |||
| ⑧引渡し | ・買主様に鍵をお渡しして、物件引渡しの完了です。ご売却後も確定申告やご購入について、お気軽にご相談ください。 | ||
