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ブログ●媒介手数料「低廉な空き家等」は、 物件価格のみで判断され、800万円以下であ れば宅地のみも対象に含まれます。
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001749923.pdf
空き家流通のビジネス化支援
①の相談体制の強化を含め、不動産業において空き家等の流通拡大に向けた取り組みを進めるためには、こうした取り組みがビジネスとしても成り立ち、持続可能であることが不可欠です。この点に関し、プログラムでは次の①～④の取組をまとめています。
① 空き家等に係る媒介報酬規制の見直し
②「空き家管理受託のガイドライン」の策定･普及
③ 媒介業務に含まれないコンサルティング業務の促進
④ 不動産DXにより業務を効率化し、担い手を確保
今般、プログラムの一環として、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）第46条第1項の規定に基づき、国土交通大臣が告示で定める媒介報酬の上限額について改正が行われ、2024年7月1日から施行されました。 この改正により、まず物件価格800万円以下の宅地・建物（低廉な空き家等）の売買取引の媒介については、当該媒介に要する費用を勘案して、原則の上限を超えて30万円の1.1倍を上限として報酬を受領できるようになりました。この特例は、改正前の低廉な空き図表3 空き家等に係る媒介報酬規制の見直し家等に係る特例と比較して、大きく3つの点で違いがあります。
・対象となる低廉な空き家等の定義を400万円以下から800万円以下へと拡大し、あわせて報酬の上限額を18万円の1.1倍から30万円の1.1倍へと見直し。
・現行の「通常の媒介と比較して要する」「現地調査等の」費用不動産業による空き家等の流通の取組を強力に後押しします！！ ～不動産業者の媒介報酬に係る規制の見直しや不動産業者による空き家管理受託のガイドラインの策定を含む「不動産業による空き家対策推進プログラム」の策定～
REAL PARTNER July 2024 7特集 不動産業による空き家対策推進プログラムの策定についてに限らず、当該媒介業務に要すると見込まれる費用の
すべてを勘案して受領可能。
・売主から受ける報酬に加え、買主から受ける報酬についても特例の対象に追加。なお、「低廉な空き家等」は、現行の特例と同様、あくまで
も物件価格のみで判断されるものであり、800万円以下であれば、宅地・建物の使用の状態を問わず、さらに宅地のみであっても対象に含まれます。
次に、賃貸借取引の媒介についても、新たに長期の空き家等についての特例が創設され、貸主（空き家等の所有者）
から受ける報酬に限り、原則の上限（貸主・借主合計で借賃1月分の1.1倍）を超えて、最大で借賃1月分の1.1倍を上乗せして報酬を受けることができるようになりました。
特例の対象となる「長期の空き家等」は、①現に長期間にわたって居住・事業等の用途に供されていないもの、②将来にわたり居住・事業等の用途に供される見込みがないもの、のいずれかに該当するものです。
戸建の空き家だけでなく、分譲マンションの空き室や、使われていない宅地等も対象となりますが、入居者の募集を行っている賃貸集合住宅の空き室については、事業の用途に供されていると解されることから、長期の空き家等には該当しません。
なお、これらの特例に基づき報酬を受ける際は、媒介契約の締結時に、報酬額について依頼者に説明し、合意する必要があることに、特に留意が必要です。たとえば、宅地建物取引業法第34条の2第1項の規定に基づき交付する書面等（媒介契約書）において、報酬額のほか、特例を活用する旨を注記し、依頼者に説明を行う等の方法が考えられます。
プログラムでは、不動産業者の強みである包括的な課題解決の提供を後押しするため、空き家等の所有者のニーズに対応して行う媒介業務以外の関連業務についても、その実施の促進を図ることとしています。
1つは、不動産業者が所有者から空き家等の管理を受託する場合の標準的なルールとして、新たに「不動産業者による空き家管理受託のガイドライン」を策定し、所有者からの信頼を得て適正な管理サービスを提供する事業者の育成を図ります。
もう1つは、媒介業務に先立って、または媒介業務とは別に、空き家等の所有者に対して提供される助言、総合調整等のコンサルティングサービスについて、関係者のネットワークを通じた先進的な取り組み事例の横展開や、経験･知見の共有等を図ります。
さらに、これらの関連業務について、書面等により締結した契約に基づいて報酬を受ける場合には、媒介報酬とは別に報酬を受けることが可能であることを明確化するため、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の改正が行われ、7月1日から施行されました。
これにより、今後、不動産業者においては、その有するノウハウを活かした、空き家等の管理やコンサルティングサービスなど、媒介業務にとどまらないサービスの提供が促進されることが期待されます。
3. 終わりに
プログラムには、「～地域価値を共創する不動産業を目指して～」というサブタイトルがつけられています。人口減少・少子高齢化が加速するなかにおいて、不動産を通じて人と人をつなぎ、人々の暮らしを支える不動産業が、地域の担い手・守り手として将来にわたり地域社会を支える存在となれるよう、官民一体となって取り組みを進めてまいりたいと思いますので、ぜひとも皆様のご協力をよろしくお願いいたします
REAL PARTNER July 2024 7月号からの抜粋です。
空き家等に係る媒介報酬特例関連のQ＆Aについて
令和6年7月1日に施行された空き家の媒介報酬特例に関して、協会並び全宅連にて周知させていただいているところではございますが、当該特例ついて会員の皆様から寄せられるご質問について、改めて下記のとおりＱ＆Ａとしてまとめましたのでご確認下さい。
なお、今回のＱ＆Ａの出典「空き家等の媒介報酬特例に関するＱ＆Ａ」については、「ハトサポ」→「ワード・エクセル書式」→「媒介契約書」→「空家等に係る媒介特例関連」にございますので併せてご確認ください。
Q1 売買低廉な空家等とはどういったものを指すのか？
「低廉な空家等」とは、売買に係る代金の額又は交換に係る宅地又は建物の価額が８００万円以下の金額の宅地又は建物をいい、当該宅地又は建物の使用の状態を問わないとされております。以上により「低廉な空家等」には、単に空き家のみならず、居住中の家屋、宅地、更地も含まれます。
Q2 従来の空き家等の媒介特例は、空家等の売主又は交換を行う者である依頼者から受けるものに限られていたが、今回の改正ではどうなるのか？
従来の特例では報酬を受けることができるのは売主に限られておりましたが、今回の改正によって売主に加え、買主からも報酬を受けることができるようになりました。
Q3 空家等の媒介報酬特例について、特例による報酬を受領するのに関し、何か要件はあるか？
今般の媒介特例を適用して報酬を受領する場合においては、媒介・代理契約の締結に際しあらかじめ、特例で定める上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があることに、特に留意が必要とされております。例えば、宅地建物取引業法第34条の２第１項の規定に基づき交付する書面等（媒介契約書）において、報酬額のほか、特例を活用する旨を注記し、依頼者に説明を行う等の方法があります。
Q4 費用を勘案してとはどういったものなのか？
国土交通省が公表した「宅建業法の解釈・運用の考え方」によれば、「費用を勘案して」とは、報酬額の算出に当たって、取引の態様や難易度等に応じて当該媒介業務に要すると見込まれる費用の水準や多寡を考慮することを求めるものであって、当該費用に相当する金額を上回る報酬を受けることを禁ずる趣旨のものではないとされています。
Q5 長期の空家等の貸借の媒介における特例について、「長期の空家等」とはどのぐらいの期間を想定しているのか？
「長期の空き家等」とは、貸主である依頼者から媒介の依頼を受ける時点において、少なくとも１年を超えるような期間にわたり居住者が不在となっている戸建の空き家や分譲マンションの空き室が想定されるほか、相続等により利用されなくなった直後であって今後も所有者等による利用が見込まれないものについては期間の定めはないものとなっています。
Q6 長期間空き家となっている賃貸集合住宅(アパート、マンション)等は特例の対象となるか？
賃貸集合住宅の空き室は、事業の用に供されているものと解され対象となりません。
Q7 長期の空家等の貸借の媒介の特例により、貸主から通常の告示の規定を超える報酬を受ける場合に、借主に対し告知すべき事項等、留意すべき点はあるか？
長期の空家等の貸借の媒介の特例の適用は、借主から受ける報酬の額が借賃の1月分の1.1倍（居住の用に供する場合は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該借主の承諾を得ている場合を除き0.55倍）以内である場合に限られることに留意いただくとともに、借主に対しても、媒介契約締結に際し、あらかじめ、報酬額について説明し、合意する必要があることに留意する必要があります。
Q８ 取引の対象が、居住用以外の事務所、店舗、倉庫等の事業用建物で1年を超えて空き家となっており、今後も所有者による利用が見込まれない場合の貸借の媒介について、長期の空家等の貸借の媒介・代理の特例は適用されるか？
「事務所、店舗、倉庫等の事業用建物」については適用されません。
